2025年7月3日，万科A发布公告称，向深铁集团申请不超过62.49亿元借款，同时对已有部分借款条款进行变更。万科A表示，经协商，第一大股东深铁集团向公司再提供不超过62.49亿元借款，并同意对已有的8.9亿元借款予以展期。此次构成关联交易，这已经是深铁集团今年第六次向万科提供借款。前五次，深铁集团分别向万科提供了28亿元、42亿元、33亿元、不超过15.52亿元、不超过30亿元的借款。那么，此次借款能否助力万科化险呢？

明明说三年，三年之后又三年！2024年度，万科交出一份惨淡的成绩单：净亏损高达494.78亿元，营业收入下滑26.3%，销售额暴跌34.6%。2025年前5个月销售额同比下降43.73%，5月单月降幅更扩大到52.46%。截至目前万科境内债务358.01亿元，一年以内到期境内债务约273.73亿元，占比76.57%。7月将迎来62.63亿元的债务兑付高峰。

然后，现在万科又向第一大股东深铁集团申请不超过62.49亿元借款，用于偿还债券本金与利息，利率为每笔借款提款日前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率减66个基点，按照6月20日的报价，也就是2.34%。利率相当低。这已经是年内第六次借钱了，全部加起来211亿。万科的今天，真的是依靠深铁大义，但是没办法，摊上了万科，深铁也是没办法。

但我个人觉得万科问题已不是万科自身能够化解的，而是涉及到两个层面，首先是深圳市财政收支是否有能力持续救助万科，直到万科走出泥潭，其次是国家对地产市场化出清的判断，是否调整对地产的政策。接下来我们来看看深圳自身的情况：

首先是深圳GDP情况：深圳的高增长持续到2003年达到全国的2.65%，基本上就结束了，长期横盘震荡，2022年后，借着供应链转移和抢出口，再次增长，2024年达到2.73%。

2023年之后，深圳第三产业一枝独秀，GDP的增长高度依赖第三产业。

这是第三产业占GDP的比重情况，2004年达到38%，见底上行，2021年达到62.94%见顶，2023年为62.32%。

深圳作为改革开放前沿，早期依赖“三来一补”劳动密集型产业，2000年代后主动转向高新技术产业。2000年代后，深圳通过政策引导（如《深圳市城市总体规划20102020》）将电子信息产业作为主导，培育出华为、腾讯等科技巨头，工业增加值跃居全国首位。

2004年后，深圳第三产业内部结构从传统流通部门（批发零售、交通仓储）转向生产生活服务部门，包括金融、科技服务等。2006年深圳金融业因证券市场快速发展，增加值占第三产业比重从2004年的13.3%升至17.1%，成为拉动第三产业增长的核心动力。加入WTO和CEPA实施后，深圳加速与香港服务业对接，推动物流、会展、中介等新兴业态发展，2004年社会服务业增速达13.2%。

2008年，广东省在面临土地、环境等资源约束的背景下，由时任省委书记汪洋正式提出“腾笼换鸟”战略（又称“双转移战略”），旨在推动珠三角劳动密集型产业向粤东西北地区转移，同时吸引高端产业和人才向珠三角集聚。

2008年后，深圳鼓励企业将制造环节外迁，保留研发和总部功能，但过度依赖写字楼经济导致空置率上升和产业链断裂风险。

2008-2016年，约4万家企业外迁，部分配套企业流失影响产业链完整性，如华强北电子生态，同时期，深圳地产则高歌猛进。

2023年深圳重提“工业立市”，通过“工业上楼”即每年2000万㎡产业空间，平衡高端制造与中小企业的生存需求，避免“一刀切”式升级。

再来看深圳国资情况：深圳市国资伴随着金融和地产的发展，资产也快速膨胀，2019年之前高增长，相比2008年增长了十倍，创造增长奇迹。

深圳市属国有企业利润在2020年1350.60亿，达到巅峰，然后快速下降，2023年为850.30亿。2024年1-6月，因为受地产调控影响，深圳市国资的利润总额同比下降9成，后面就不再公布数据，预计持续下行中。

深圳国资除了利润断崖式下降外，还面临金融、地产杀估值，曾经高度膨胀的资产将快速崩塌，因此深圳国资是自身难保，救不了万科。深圳成也第三产业，败也第三产业，金融和地产的泡沫挤干净之后，第三产业回归服务制造业的本质，深圳才能够重新走出来。

最后再看看深圳财政情况：一般公共预算长期亏空，收入在2021年见顶后下行，支出却继续增长到2023年才见顶下行。深圳市一般公共预算收入和税收收入在2021年见顶后震荡下行，增值税2023年见顶，企业所得税2021年见顶，个人所得税2022年见顶。政府性基金收入2021年见顶后断崖式下降，支出却依然在高位震荡。

长期来看，政府性基金收入盈余增长明显，有效贴补了一般公共预算收入的不足，也让深圳高度依赖土地财政，因此才会让鼎益丰模式大行其道十多年。

深圳的财政自给率，2024年还有83.27%。2020年之后，深圳出口高增长，进口却没有对应增长，贸易战重创了深圳，但贸易战进入供应链转移阶段，深圳受益于供应链转移的清仓式出口和抢出口，出现不可持续的高增长。

而且，深圳地方债余额2018年之后持续增长。深圳财政收支目前勉强维持平衡，但这种趋势在收入快速下降，支出刚性增长之下，很快也将出现严重亏空，自身难保。

从以上信息判断，靠深圳市救不了万科，深圳不是万科一家地产企业需要深圳出手救，深投控万亿资产里，地产及地产相关的投资占大头，都需要救场，救不过来的。目前，国家层面还在观望之中，估计要等到地产完成市场化出清才会调整政策。

最后我想说，每个地方都有自己的柳州和独山。但贵州和广西的幸运在于，柳州和独山在自己的地盘上，而万科只在深圳某些人的仕途上。个人觉得深圳应该断尾求生，果断斩断地产链，让坏账一直坏下去，等到国家政策面的调整，再考虑出手拯救。

对了！70多岁的王石前些日子说，正在等深铁与深铁的沟通。只不过现在来看，老爷子，笨笨红烧肉，好做不好吃啊！属于王石的万科，在郁亮接手的那一刻，已经结束了！

#优质好文激励计划#